전세계약 중도해지 시 보증금 반환받는 법과 중개수수료 누가 부담할까?

전세 계약 도중 예상치 못한 상황으로 이사를 가야 하는 경우, 가장 먼저 드는 걱정은 “보증금은 과연 돌려받을 수 있을까?”
그리고 “중개수수료는 누가 부담해야 하지?”라는 고민일 것입니다.

실제로 많은 임차인이 이런 상황을 겪고 있고, 잘 모르면 수백만 원의 손해가 발생할 수 있습니다.

이 글에서는 실제 경험과 함께,
✅ 전세계약 중도해지 시 보증금 반환 조건
✅ 중개수수료 부담 기준
✅ 분쟁 예방을 위한 특약 작성 예시
✅ 주의사항과 최신 제도 안내까지
꼼꼼하게 안내해 드립니다.

 

 

 

전세계약 중도해지 시 보증금 반환 조건 3가지

전세계약을 중간에 해지할 경우, 보증금 반환을 받기 위해서는 아래 3가지 조건을 반드시 갖추어야 합니다.

조건	설명
임대인의 동의	임차인이 중도에 나가려면 임대인의 동의가 필요합니다. 동의 없이 나가면 보증금 반환이 거부될 수 있습니다.
새 임차인 구하기	집주인은 새 임차인에게 보증금을 받아야 기존 임차인에게 돌려줄 수 있기 때문에, 새로운 임차인을 구하는 것이 핵심입니다.
계약서 특약 명시	계약서에 ‘중도해지 시 보증금 반환 및 중개수수료 부담’에 대한 조항을 명확히 기재해두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

💡 TIP: 계약서 작성 시 ‘중도해지 특약’은 필수입니다!

 

 

 중도해지 절차 4단계 – 실제 경험을 바탕으로

제가 직접 겪었던 경험을 바탕으로, 중도해지 시 어떤 절차로 진행했는지 알려드립니다.

 

1️⃣ 집주인에게 먼저 통보

부동산보다 먼저 임대인에게 의사를 알리는 것이 우선입니다.
협의 없이 부동산에만 맡기면, 감정 싸움이나 분쟁이 생길 수 있어요.

 

2️⃣ 새 임차인 직접 구하기

가능하다면 직거래로 후속 임차인을 구하세요.
중개업소를 거치면 수수료가 발생하므로, 비용 절감을 원한다면 직거래 플랫폼을 이용해보세요.
단, 전세대출이 필요한 경우엔 공인중개사 계약이 유리합니다.

 

3️⃣ 중개수수료 협의

임대인과 중개수수료를 절반씩 나누는 방안도 많습니다.
계약서 특약에 미리 명시하면 나중에 다툼이 없습니다.

 

4️⃣ 이사 준비 및 집 상태 정리

새 임차인이 들어올 때 집 상태가 좋으면,
집주인이 보증금을 빨리 반환해 줄 가능성도 높아집니다.

 

 

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중개수수료, 누가 내야 하나요? 5가지 기준 총정리

중도해지 시, 중개수수료는 누가 내야 할까요?
아래 5가지 기준으로 판단할 수 있습니다.

 

① 계약서에 특약 여부

“중도해지 시 수수료는 임대인/임차인이 부담한다”는 조항을 넣으면 분쟁 방지에 매우 효과적입니다.

 

📌 특약 예시문:

“임차인이 계약기간 중 중도해지를 할 경우, 후속 임차인을 구하는 조건으로 잔여 보증금은 반환한다. 단, 발생하는 중개수수료는 임대인과 임차인이 각 50%씩 부담한다.”

 

② 후속 임차인 직접 구했는가?

직거래로 구한 경우, 중개수수료는 발생하지 않습니다. 단, 법적 절차가 필요한 경우에는 중개업소를 이용하세요.

 

③ 계약 기간이 얼마나 남았는가?

계약 기간이 3~6개월 남았을 경우, 임대인이 중개수수료를 부담하는 경우도 많습니다.

 

④ 중개업소 이용 시 수수료 기준

2025년 기준, 보증금 1억 원 이상 전세의 중개수수료 상한은 0.4~0.8%입니다.
중개사와 계약 전 수수료율을 꼭 확인하세요.

 

⑤ 임대인과 협의를 통한 절반 부담

협의만 된다면, 임대인과 임차인이 절반씩 수수료를 나누는 방법이 가장 현실적입니다.

 

 

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실질적으로 유용한 제도 2가지 소개

1️⃣ HUG 전세보증금 반환보증 제도

보증금 반환이 지연되거나 거부될 경우,
[주택도시보증공사(HUG)]의 보증 상품을 통해 보증금을 받을 수 있습니다.

• 가입 조건: 전세보증금 7억 원 이하, 전입신고 완료, 확정일자 등록
• 필요 서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 보증보험 신청서 등

2️⃣ 전세금 반환지원 소송제도

임대인이 반환을 거부할 경우, 법원에 소송을 제기해 강제 집행도 가능합니다.
신속절차로 보증금을 돌려받는 방법도 있으니, 법률구조공단에 문의해보세요.

 

 

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꼭 확인해야 할 주의사항

• 계약서에 말로만 합의하지 말고 반드시 서면으로 남길 것
• 임대인이 새 임차인을 거부할 수 있는 권한이 있다는 점 인식
• 직거래 시에도 전입신고 + 확정일자 등록은 반드시 해야 보증금 보호 가능
• 중개업소와 수수료 협상 시, 문자나 이메일로 증거를 남겨두기

 

중개수수료 계산 예시

• 보증금 1억 원 / 수수료율 0.5%
  → 총 수수료: 50만 원
• 임대인과 임차인이 50:50 분담 시
  → 각자 25만 원 부담
• 후속 임차인을 직접 구할 경우
  → 수수료 0원 가능

 

 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약서에 특약이 없으면 수수료는 누가 부담하나요?
A. 일반적으로 새 계약이 임차인에 의해 유도되었으면 임차인이 부담하는 관행이 있습니다.

 

Q. 보증금을 못 돌려받을 가능성은 없나요?
A. 임대인의 동의 없이 나가거나, 새 임차인이 없을 경우 보증금 반환이 거절될 수 있습니다.

 

Q. 중도해지를 하면서도 전세대출을 승계할 수 있나요?
A. 가능은 하나, 금융기관과 임대인의 동의가 필요하며 절차가 복잡할 수 있습니다.

 

 

결론: 전세계약 중도해지, 이렇게 준비하세요

전세계약 중도해지는 누구에게나 발생할 수 있습니다.
하지만 아래의 3가지 포인트만 준비하면 걱정 없습니다.

1. 계약서에 특약 조항 넣기
2. 임대인과의 소통 및 협의
3. 후속 임차인 직접 구하기 또는 중개수수료 협상

계약서 작성 시부터 중도해지 상황을 고려한 조건을 포함하고,
임대인과 투명한 소통을 유지하세요. 그래야 보증금도, 수수료도 지킬 수 있습니다.

 

 

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