전세 계약 전 반드시 확인해야 필수사항 전입신고 확정일자 깡통전세 피하는 법

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 전입신고, 확정일자, 깡통전세 피하는 법

“계약서도 썼고, 입주도 했는데… 보증금을 못 받는다고요?”

전세 계약은 단순한 집 계약이 아닙니다. 수천만 원에서 수억 원까지 걸려 있는, 매우 중요한 금융 거래입니다.
특히 최근 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환 사기가 급증하면서
전입신고나 확정일자를 소홀히 한 임차인이 큰 피해를 보는 사례가 잇따르고 있습니다.

이번 글에서는 전세 계약을 준비 중인 분들을 위해 전세 계약 전 필수 확인 사항, 전입신고·확정일자 받는 법, 보증금 보호 팁, 전세사기 예방법까지실제 계약서를 쓰기 전 꼭 읽어야 할 정보만 정리했습니다.

 

 

 

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

1. 등기부등본 확인 – 가장 먼저 해야 할 기본 절차

• 소유자가 실제 임대인인지 확인
• 근저당, 압류, 가처분, 가등기 여부 확인
• 등기부등본은 대법원 ‘인터넷등기소’에서 700원으로 열람 가능

🔎 핵심 키워드: 전세 등기부등본, 근저당 확인, 소유권 확인

 

2. 전세가율 체크 – 깡통전세 여부 판단

• 전세보증금 ÷ 매매가 = 전세가율
• 서울 60% 이하, 수도권 70% 이하, 지방 75% 이하가 안전

💡 전세가율 80% 이상이면 깡통전세 가능성 높음
👉 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 시세 비교 필수

 

3. 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 국세완납증명서, 지방세완납증명서 요청
• 등기부등본에서 세금 압류 기록 확인
• 체납 상태면 계약하지 않는 것이 원칙

 

4. 계약서 작성 시 필수 확인 사항

• 임대인 인적사항과 등기부등본 상 정보 일치 여부
• 전입신고 및 확정일자 명시
• 계약금, 잔금 일정 정확히 기재
• 특약사항: 수리, 세금 체납 시 계약 해지 조건 등

💡 계좌도 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금해야 합니다.

 

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증에서 조회
• 가입 가능하면 반드시 가입 추천
• 불가능한 집은 전세 계약 자체를 재검토

🔎 키워드: 전세보증보험, 보증금 반환보증

 

6. 전입신고 – 보증금 보호의 핵심 조건

• 실제 거주를 신고하는 절차
• 대항력(거주 권리) 확보
• 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청 가능
• 필요서류: 신분증, 계약서 원본(사본 제출)

📌 전입신고는 계약 후 즉시 하는 것이 가장 안전합니다.

 

7. 확정일자 받기 – 우선변제권 확보

• 임대차 계약서에 ‘날짜 도장’을 받는 절차
• 전입신고와 함께 해야 ‘우선변제권’이 생김
• 주민센터 방문 or 정부24에서 전자확정일자 신청 가능

💡 확정일자 없이 대항력만으로는 보증금 전액 보호가 어려울 수 있어요.

 

 

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꼭 피해야 할 전세 사기 유형

① 이중계약 사기

• 동일한 집을 여러 명과 계약
• 보증금만 챙긴 뒤 잠적
• ✅ 전입신고와 확정일자를 가장 먼저 받은 사람만 보호

② 깡통전세

• 집값 < 전세보증금 → 경매 시 보증금 손실
• ✅ 전세가율 60% 이하로 안전하게

③ 무허가·불법건축물 계약

• 불법 건축물은 주택으로 인정되지 않아
• 법적 보호도 못 받고, 전세보증보험도 불가
• ✅ 건축물대장 + 등기부등본 대조 필수

 

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전세 계약 완료 후 체크리스트 요약

☑ 등기부등본 열람 – 소유권, 근저당, 압류 확인
☑ 전세가율 안전선 유지 – 60~70% 이내
☑ 전입신고 – 입주와 동시에
☑ 확정일자 – 계약 당일 또는 입주 당일
☑ 전세보증보험 가능 여부 확인 및 가입
☑ 임대인의 세금 체납 여부 확인

 

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전세 계약 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전입신고를 며칠 늦게 해도 되나요?
👉 위험합니다. 전입신고는 입주 당일 또는 다음날까지 진행해야 대항력이 발생합니다.

Q2. 근저당이 있는 집은 무조건 위험한가요?
👉 아닙니다. 근저당 금액이 낮고, 보증보험 가입이 가능하다면 계약 가능성이 있습니다.

Q3. 전세보증보험은 선택인가요, 필수인가요?
👉 사실상 ‘필수’입니다. 깡통전세 방지, 임대인 채무로 인한 피해 방지를 위해 반드시 확인하세요.

Q4. 확정일자 없이 전입신고만 하면 괜찮나요?
👉 위험합니다. 확정일자가 있어야만 ‘우선변제권’이 생깁니다. 전입신고 + 확정일자를 함께 해야 안전합니다.

 

 

마무리: 전세 계약은 권리 확인이 핵심입니다

전세 계약은 눈에 보이는 집만 보고 결정할 일이 아닙니다.
등기부등본·전세가율·전입신고·확정일자는 임차인의 ‘법적 무기’이자 ‘안전장치’입니다.

전세 계약은 신중하고 꼼꼼해야 합니다. 단 한 번의 실수로 수천만 원을 날릴 수도 있습니다.
꼭 이 글을 바탕으로 체크리스트를 실천하시고, 안전한 전셋집 찾으시길 바랍니다!

 

 

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